전세금을 지켜라 도서 정리

전세

2022년 HUG(주택도시보증공사)에서 전세보증보험 보증사고가 사상 처음으로 1조 원을 넘었다고 한다 - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2

바뀐 집주인의 말은 이랬다. 빌라에 투자한 건데 요즘 빌라 매매가 잘되지 않아서 돌려줄 돈이 없으니 집이 팔릴 때까지 기다려달라는 것이다. 이게 무슨 말도 안 되는 소린가? 계약 기간이 종료되면 당연히 전세금을 돌려주는 것이 상식 아닌가?

  전세금을 돌려줄 능력도 안 되면서 이 집을 샀다는 것이 이해가 되지 않았다. 화가 치밀어 오르고 울컥했지만 집주인이 집을 보러 오는 사람이 있으면 시간 맞춰서 잘 보여주라는 말만 믿고 기다릴 수밖에 없었다. - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2


빌라 동시 진행의 수법은 다음과 같다. 건축주가 신축빌라를 짓고 분양을 하려고 한다. 사실 빌라는 아파트보다 인기가 적어서 매매가 쉽지 않다. 그래서 처음 생각했던 매매금액보다 훨씬 높은 전세금액으로 임차인을 구해서 임대차 계약을 체결한 다음, 전세금을 돌려줄 능력이 없는 일명 바지사장에게 소유권을 넘기고 손을 터는 것이다. 신혼부부의 상황처럼 건축주인 기존 집주인은 팔았으니 이제는 자기와 관련이 없다며 모르쇠로 나온다. - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2

전세보증보험만 가입했어도 계약 만료 이후 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황이 되면 임차인이 전세보증보험을 통해 전세금을 온전히 받아서 나갈 수 있었을 텐데 왜 가입을 하지 않았는지 아쉬워했다. - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2


(보증금을 지키기 위해 임차인이 꼭 알아야 할 전세보증보험, 임차권등기명령 등에 대해서는 뒤에서 자세하게 설명하겠다).


임차권등기명령제도
"임차권등기명령제도"란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도입니다.


집주인이 예고했던 대로 등기부등본에 이미 압류와 가압류가 들어와 있어서 소유권을 쉽게 가져오는 것도 이제는 불가능해졌다. - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2


현실을 받아들여야 하지만 신혼부부 입장에서는 하루하루가 지옥이었을 것이다. 사건이 터지고 나서야 여러 곳에 법률 상담을 받아보면서 결과는 이미 정해져 있다는 것을 알게 됐다. 임차인이 직접 이 집을 경매로 낙찰받아 소유권을 가져오는 것뿐이다.

  전입신고와 이사(점유), 계약서에 확정일자를 받은 임차인은 해당 집에 경매가 진행될 경우 순위대로 금전을 배당받을 수 있는 ‘우선변제권’이라는 아주 강력한 권리를 갖게 된다. 등기부등본에 근저당권이나 압류, 가압류 등 임차인의 보증금을 위협할 수 있는 권리가 없는 상태, 즉 등기부등본이 깨끗한 상태에서 해당 집에 1순위로 전입신고와 이사(점유)를 하면 대항력을 취득한다.

  대항력을 취득한 임차인이 있는 집에 경매가 진행되면 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 한다. 반대로 말하면, 대항력 있는 임차인은 경매가 진행되어 누군가에게 집이 낙찰됐어도 자신의 보증금 전부를 돌려받을 때까지 낙찰자에게 집을 비워주지 않아도 된다는 말이 된다. 즉, 정당한 점유를 인정받을 수 있는 아주 강력한 힘이 바로 대항력인 것이다. 그리고 계약서에 확정일자까지 받으면 앞서 말한 우선변제권이 생기는데 확정일자는 대항력이 없는 후순위 임차인이라도 받을 수 있다.

  쉽게 말해, 근저당권 뒤에 전입신고와 이사를 하면서 확정일자를 받으면 대항력은 없으나 우선변제권은 있으며, 근저당권 같은 기타권리가 없는 상태에서 1순위로 전입신고와 이사하면서 확정일자를 받았다면 그 임차인은 대항력도 있고 우선변제권까지 있다고 보면 된다. 우선변제권은 배당순위라고 보면 되는데 등기부등본에 나와 있는 순위대로 금전을 배당받을 수 있는 권리다.

  예를 들어, 여기 경매로 1억 원에 낙찰된 빌라가 있다. 그 빌라에 임차인이 살고 있는데 전세금은 1억 1,000만 원이다. 임차인에게 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 경우 낙찰대금은 1억 원뿐이니 법원에서는 임차인에게 1억 원을 배당해준다 - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2

전세금 1억 1,000만 원 중 임차인이 배당받지 못한 1,000만 원은 낙찰자에게 대항력을 주장해 받을 수 있다. 이처럼 배당을 받으려면 앞서 말한 우선변제권이 있어야 한다. - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재
https://www.millie.co.kr/v3/bookDetail/aa7c4efccd044fb2

반대로 근저당권이 있는 집이라고 가정해보자. 근저당권이 2,000만 원이고 임차인의 전세금이 1억 1,000만 원이라면 빌라가 1억 원에 낙찰될 경우 1순위인 근저당권자가 2,000만 원을 먼저 배당받고 나머지 8,000만 원을 임차인이 우선변제권으로 배당받게 된다. 임차인은 근저당권 뒤에 있는 후순위 임차인, 즉 대항력이 없는 임차인으로서 낙찰자에게 미배당금액 3,000만 원을 요구할 수 없는 채로 집에서 나가야 한다.

입찰자들은 최대한 낮은 금액으로 낙찰받기 위해 해당 빌라 시세를 각자의 기준에 맞춰 조사한 뒤, 입찰금액을 산정하고 입찰에 뛰어든다. 신혼부부의 빌라 매매 시세인 1억 8,000만 원보다 높게 낙찰될 확률은 현저히 낮다는 말이다. 물론 낙찰가는 입찰자의 시세 조사 기준에 따라서 달라질 수 있지만 보통 부동산 사무실을 통해 매매할 수 있는 가격이 1억 8,000만 원이라면 경매 시 낙찰가는 1억 5,000만 원 정도 수준으로 예상해볼 수 있다. 금리가 상승하거나 개발 호재로 수요 변동이 있다면 낙찰가는 적어지거나 더 높아질 수도 있다.

  신혼부부의 빌라에는 아무도 입찰하지 않을 것이다. 눈치가 빠른 독자라면 알 텐데 신혼부부는 선순위 대항력이 있는 임차인이기 때문이다. 누군가 1억 5,000만 원에 낙찰받더라도 임차인인 신혼부부는 전세금 2억 4,000만 원에서 1억 5,000만 원밖에 배당받지 못하므로 신혼부부가 배당받지 못한 9,000만 원을 낙찰자가 물어줘야 한다. 이렇게 되면 낙찰자는 일반 매매로 하면 1억 8,000만 원에 살 수 있는 빌라를 2억 4,000만 원에 사게 된 꼴이다. 그것도 권리분석 등에 시간을 들여 복잡하게 경매로 취득한 셈이다.

# 임차인이 입찰할 때 알아야 하는 상계신청

  임차인이 입찰하려고 할 때 가장 크게 걱정하는 부분이 있다. (예를 들어) 임차인이 2억 원으로 입찰하려고 하는데 2억 원을 임차인 돈으로 전부 법원에 납부한 뒤 임차인이 다시 우선변제권으로 2억 원을 배당받는 것인지 말이다. 그렇게 되면 임차인은 2억 원이라는 큰돈을 어디서 구해야 할지 난관에 빠질 것이다.

  걱정할 필요는 없다. 임차인은 법원에 ‘상계신청’을 하면 된다. 만약 입찰금액 2억 원을 임차인이 납부했다면 당해세 등을 차감한 뒤 임차인이 다시 우선변제권으로 배당받기 때문에 불필요한 절차를 줄이기 위해 상계신청을 한다. 임차인이 법원에 상계신청을 하려면 낙찰 후 일주일 내에 해당 법원 경매계에 신청서를 작성해서 제출해야 한다. 기간을 넘기면 상계신청이 허가되지 않으니 주의한다.

  상계신청이 가능한 금액의 범위는 임차인의 전세보증금 전액이 아니라 임차인이 실제 배당받을 수 있는 금액에 한정되므로 입찰 전에 모든 계산을 철저히 시뮬레이션해봐야 한다. 임차인이 자신의 보증금보다 더 높은 금액으로 낙찰받으면 당연히 추가로 납부할 금액은 높아진다. 그러므로 임차인이 직접 낙찰을 받는다면 입찰금액은 주변 시세 등을 확인하고 신중하게 결정해야 한다.

예를 들어보자. 임차인 보증금이 2억 원인 집을 2억 원에 낙찰받았다면 임차인은 원칙상 최저 매각 가격의 10%를 입찰 시 입찰보증금으로 납부한다. 그리고 그 금액을 제외한 나머지를 잔금일까지 납부해야 한다. 해당 집에 과세된 당해세(종합부동산세 등) 등은 낙찰대금에서 임차인보다 먼저 배당받게 된다.

  임차인의 전세보증금이 2억 원인 상황에서 임차인보다 앞선 당해세 등이 1,000만 원이라면 총낙찰대금 2억 원에서 1,000만 원을 제외한 1억 9,000만 원을 임차인이 우선변제권으로 배당받을 수 있다. 여기서 상계신청이 가능한 금액은 임차인이 실제 배당받을 수 있는 1억 9,000만 원으로 한정된다.

  그러므로 임차인이 직접 낙찰받을 계획이라면 입찰 전에 해당 법원 경매계에 방문해 보증금보다 먼저 배당받는 당해세 등을 미리 확인해서 향후 추가로 납부해야 할 금액을 계산해봐야 한다.

  앞에서 말한 신혼부부는 이렇게 많은 공부를 한 뒤 입찰했고 빌라를 낙찰받았다. 원하지 않던 그 빌라에 어쩔 수 없이 거주하며 향후 매매를 계획 중이다. - <전세금을 지켜라>, 덕방연구소 - 밀리의 서재


연락이 안 되면 내용증명을 보내라

  바지사장처럼 집주인이 연락을 받지 않거나 집주인에게 더 명확한 갱신 거절의 의사 표시를 하고 싶다면 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 보내는 것도 좋은 방법이다. 사실 내용증명 자체만으로는 법적 효력이 없지만 향후 법적 다툼 시 근거자료로 활용할 수 있는 중요한 카드가 된다.

  임차인은 분명 집주인에게 문자나 카톡으로 갱신 거절을 알렸는데 집주인은 이를 받지 못했다고 발뺌하거나 어떤 사유로 정말 집주인이 받지 못했다면 서로의 이익을 위해 법정까지 가서 다투는 일이 발생한다. 이때 임차인에게 유리하게 작용할 수 있는 근거자료로 내용증명을 보내는 것이다.

  내용증명이란, 누가 누구에게, 언제, 어떤 내용 때문에 문서를 발송했는지를 우체국에 기록으로 남기는 것이다. 내용증명을 보내는 방법은 간단하다. 수신인과 발신인의 인적사항 및 주소, 해당 부동산의 표시, 임대차 계약 내용, 임대차 계약 해지 표시, 향후 계획 등을 기재해 총 3부를 만들고 우체국을 통해 집주인에게 발송하면 된다. 1부는 임차인의 것, 1부는 집주인에게 보내는 것이고, 나머지 1부는 우체국에서 보관해 향후 입증자료로 활용할 수 있다.

  내용증명의 양식은 따로 정해져 있지 않으니 인터넷을 검색해서 나온 양식을 사용하면 된다. 참고해서 최대한 간결하고 정확하게 작성해야 한다. 향후 계획에 ‘언제까지 보증금 전액을 반환하지 않을 시 법적 절차를 진행하겠다’라는 내용까지 기재해서 엄포를 놓는다면 집주인을 압박하는 데 좀 더 효과적이다.

  분명 내용증명을 작성하는 일에 부담을 느끼는 임차인이 많을 것이다. 그러면 변호사나 법무사 등의 전문가에게 의뢰하면 된다. 해당 사안에 관련된 법리적인 부분을 잘 모르기 때문에 굳이 기재하지 않아도 될 부분까지 기재해 임차인 본인에게 피해가 발생하게 할 수도 있으니 전문가에게 의뢰할 것을 추천한다. 또한, 임차인 본인이 작성한 내용증명보다 변호사가 직접 법적 조치를 취한다는 내용으로

내용증명안되면 공시송달

계약한 집의 등기부등본에 근저당권이나 압류 등 임차인에게 불리한 기타권리가 없는 상태에서 임차인이 전입신고와 이사(점유)를 하면 그 다음날 0시부터 대항력이라는 강렬한 힘이 생긴다.

4월 1일에 임대차 계약을 하면서 먼저 계약서에 확정일자를 받아두고 5월 1일에 전입신고와 이사를 했다면 대항력과 우선변제권의 효력은 5월 2일 0시부터 발생한다.

전입신고 및 이사: 5월 1일 → 대항력 5월 2일 0시 발생
확정일자: 4월 1일 → 우선변제권 5월 2일 0시 발생

이사가야하는데 전세금 안 돌려주고 이사가야한다면 법원이 운영하는 전자소송에서 임차권등기명령제도 이용해야함


결코 간단하지 않은 전세보증보험
청구
전세보증보험 청구를 하기 위한 절 차를 간략하게 정리해보면 다음과 같 다.
① 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 집주인에게 갱신 거절 통지
② 임차권등기명령(계약 만료 후 신청
가능) 및 보증보험(계약 만료 약 1개 월 후 신청 가능) 청구
③ 서류 심사 후 지급(약 1개월 소요)

추가로 임대인이 주택임대사업자 라면 임대보증금 반환보증 가입이 의 무이므로 임차인이 보증보험에 가입 이 안 되어 있을 경우 임대인이 가입 한 반환보증을 청구하면 된다. 임차인 에게 동아줄이 될 수 있기에 반드시 확인해야 한다.
임대인이 반환보증에 가입하지 않 으면 최대 3,000만 원의 과태료가 부 과된다. 하지만 최근 빌라왕 사건 등 을 보면 임대사업자임에도 불구하고 반환보증에 가입하지 않아 임차인의 피해가 많이 발생하고 있다.


이렇게 집주인이 보증금을 돌려주 지 않는 상황부터 전세보증보험을 청 구하는 부분까지 알아봤는데 그중에 서 임차인은 집의 등기부등본을 자주 떼어보는 일을 가장 먼저 해야 한다.
'나는 아닐 거야'라는 생각으로 살 다가 이러한 사건에 휘말려 대처가 늦 는다면 결과도 달라질 수 있다. 임차 인이라면 사는 집의 등기부등본은 적 어도 한 달에 한 번은 확인해봐야 한 다. 임차인도 모르게 갑자기 등기부등 본에 압류가 들어왔다든지, 집주인이 근저당권을 설정해놨다면 분명 그 집 은 향후 문제가 생길 확률이 높다.
등기부등본을 확인했더니 앞으로 어떤 문제가 발생할 것으로 보이면 바 로 집주인에게 연락하는 등 대처해야 한다. 등기부등본은 인터넷등기소에 서 집 주소 입력 후 1건당 700원으로 열람할 수 있다.

갭투자자의 집에 사 는 임차인에게는 오히려 좋은 기회가 될 수도 있다. 현재 시세보다 저렴하 게 집 소유권을 넘겨받을 수 있기 때 문이다. 임차인 전세금이 2억 5,000
만 원인데 아파트 시세가 2억 5,000
만 원으로 하락했다면 집주인에게 시세보다 저렴한 금액으로 매매해 달라 고 요구하는 것도 좋다. 물론 임차인 이 그 집을 만족한다는 조건에서 말이 다.