경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88

무일푼에서 악착같이 일해 종잣돈 5,000만 원을 모으고 그 돈으로 투자를 시작했습니다. 17년간 한눈팔지 않고 오직 경매에만 몰입했습니다. 부동산 활황기도 겪었지만 무섭도록 싸늘한 경제위기도 여러 번 경험했습니다.

    17년간 경매 하나만 바라보고, 그 안에서 온갖 굴곡을 겪은 투자자는 흔치 않습니다. 경매투자를 1~2년만 해도 책 쓰고 강의하는 세상에서, 투자N의 존재는 오히려 희귀하죠. - <경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88>, 투자N - 밀리의 서재
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“돈이 없는데 어떻게 경매로 집을 살 수 있나요?”

  

  여기에도 해결책이 있습니다. 경매 역시 집을 사야 하는 일이므로, 청약, 갭투자와 같이 대출이 가능합니다. 똑같이 대출을 받을 수 있는 내 집 마련의 방법이고, 경매는 법원의 감정가를 바탕으로 대출금액을 산정해주기 때문에 대출금액을 더 받을 수 있는 장점이 있습니다.


실거주용으로 추천하는 경우

  •빌라

  1. 재개발(동의서 걷는 곳) 예정인 빌라 : 본인의 라이프 스타일에 맞게 인테리어를 고칠 수 있다.

  2. 역세권 구축 빌라 : 교통이 편리하고 역세권 인프라를 누리면서, 추후 신축 가능성이 있는 곳

  3. 학군이 좋은 빌라 : 명문 학교에 배정이 가능한 곳

  

  •아파트

  1. 1~2회 유찰로 전세가와 비슷해진 저렴한 아파트

  2. KB 시세가 높아서 대출이 용이한 아파트

  3. 전세를 살던 중, 같은 단지나 주변으로 이사를 원할 때

  4. 현재 살고 있는 집보다 높은 수준의 아파트로 업그레이드를 원할 때

  투자용으로 추천하는 경우

  1. 전세가와 낙찰가가 비슷하거나, 전세가가 낙찰가보다 높은 물건

  2. 교통 호재, 인프라 등 지속적으로 시세차익을 볼 수 있는 성장성 높은 물건

  3. 개발될 지역을 낙찰받아, 개발호재로 인한 매매가 상승 시 매도가 가능한 물건

  4. 개발호재 가능성이 있으며, 동시에 현금흐름이 필요할 때 월세 세팅이 가능한 물건

  5. 지가가 높은 지역에 대지지분도 넓어 재개발 시 수익이 높은 물건 - <경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88>, 투자N - 밀리의 서재
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재매각 사건의 전 최고가매수인도 입찰할 수 없습니다.

  한 물건에 입찰해 낙찰된 최고가매수인(낙찰자)이 정해진 날짜 안에 잔금을 내지 않으면 해당 물건은 재매각을 통해 새로운 주인을 찾게 됩니다.

  이 경우에 이전 매각절차에서 최고가매수인이었던 입찰자가 재매각 절차에 다시 입찰을 들어온다면 이것도 무효한 입찰이 됩니다. 또 한 번의 잔금 미납을 막기 위해서입니다.

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더불어 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 자, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 매각의 적정한 실시를 방해한 자, 이들을 교사한 사람 및 민사집행 절차에서의 매각에 관해 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매 및 입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람은 매각장소에 들어오지 못하며 매수신청을 금지하도록 규정하고 있습니다. - <경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88>, 투자N - 밀리의 서재
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경매가 좋은 이유 중에서 첫 번째는, 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 사들일 수 있다는 점입니다. 특히 유찰될 경우 20~30%나 가격이 내려가기 때문에 금액 면에서 큰 이익을 얻을 수 있습니다.

  두 번째는, 일반매매보다 안전합니다. 일반매매에서 부동산 거래는 등기부 등본에 소유권이 이전되기 전까지는 안정성을 보장받을 수 없습니다. (소유권 이전 후에도 등기부 등본 사고가 종종 있죠.)

  하지만 경매로 부동산을 취득한다면 법원 주도하에 진행되기 때문에 일반매매보다 안전한 거래를 할 수 있습니다. 부동산 사기를 당하는 수많은 사건이 발생하지만, 아직도 등기부 등본의 공신력이 개선되지 않는 것은 안타까운 현실입니다.

  만약 경매 진행 시 해당 물건에 권리상, 물리적 하자가 있으면, 매각 불허가 신청 또는 매각 허가결정 취소를 통해 보증금, 잔금을 돌려받고 원점으로 돌릴 수 있습니다.

  예를 들어, 매각물건명세서와 현황조사서에 실제와 다른 부분이 기재되어 있는 경우가 이에 속합니다. 경매 진행 시 책임의 소지는 법원과 매수자 본인 모두에게 있지만, 일반매매 시 책임의 소지는 매수자 본인에게만 있습니다.

  세 번째는, 대출 면에서 일반매매보다 쉽습니다. 법원에서 권리관계를 깨끗하게 청산해주기 때문에 비교적 쉽게 대출을 받을 수 있습니다. 법원의 감정가 또한 해당 부동산의 가격을 정해준 것이기에 이를 바탕으로 대출을 실행하는 것입니다. 그래서 실거래가를 책정하기 어려운 다세대나 다가구 주택을 경매로 낙찰받는다면 일반매매보다 대출이 더 쉽습니다. - <경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88>, 투자N - 밀리의 서재
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경매로 살 수 있는 것은 무엇인가요?

  경매는 크게 부동산과 동산으로 구분할 수 있습니다.

  부동산이란 토지나 주택건물, 농지, 공장처럼 한곳에 자리를 잡고 정착해 있는 것으로 움직이지 않는 것을 말합니다. 반면에 동산은 움직이는 것입니다. 동산(유체동산)은 재산권을 대상으로 하고 있으며 회원권, 채권, 가전, 가구 등과 같은 것입니다. 드라마나 영화에 등장하는 빨간딱지를 붙이는 행위도 이에 해당하는 경매입니다.

  추가로 준 부동산이 있습니다. 준 부동산은 부동산으로는 볼 수 없지만, 부동산만큼의 경제적 가치가 있으며 등기나 등록을 하는 물건입니다.

  쉽게 말해 부동산은 아니지만, 부동산에 준하는 것으로 취급합니다. 예를 들면, 자동차, 선박, 항공기, 광업권, 어업권 등이 있습니다. 이들은 저당권의 대상이 될 수 있으며, 자동차처럼 등기등록이 가능한 물건은 경매 신청이 가능하므로 경매 절차를 통해 구매할 수 있습니다.

  결국, 부동산 경매는 목적물을 압류해 현금화한 후 채권자의 채권을 갚아주는 과정입니다.

상승기는 나와 입찰을 경쟁하는 경쟁자가 많아지는 장입니다. 이때는 갑자기 ‘경매나 해볼까?’ 하고 재테크 종목을 바꾼 경매 초보와 경쟁해야 합니다. 누구나 쉽게 찾을 수 있는 좋은 물건에 수많은 경쟁자와 함께 입찰하여 높은 금액을 쓰면 낙찰이 어렵습니다. 이때는 꾸준히 경매에 익숙해진 실력을 발판으로 나만 볼 수 있는 가치 있는 물건을 찾아서 수익을 끌어올리는 방법을 사용해야 합니다.